メリットは
再建築できない物件は購入金額も安いので高利回りですね。
また長期的に再建築できる見通しがあれば資産価値が上がりますね。

デメリットは
再建築できない訳ですから何時まで収益が得られるのか？
その建築物が使用できなくなった後はどうするのか？
基本的に借り入れが出来ない（又は評価額が低い）ので資金調達はどうするのか？

収支を試算してもましょう。
あと１０年は賃貸物件として利用可能なら
賃料５万円で年間６０万円×１０年＝６００万円収入。
固定資産税が５万円なら１０年間で５０万円の支出。
購入や売却に伴う経費が１００万円程度（仮定）
修繕費用や管理料等が年間１００万円程度（仮定）
購入金額が仮に４５０万円で１０年後の売却費用が１００万円なら実質利益は０円となります。