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基本的に権利書が無ければ取引はできません。
権利書が無ければ所定の手続きが必要になります。権利書は正式には登記済証（平成１７年３月７日以降は登記識別情報通知書）という名称です。
その名称の書類があればそれが権利書（権利証）となります。権利書だと思っていたら登記簿謄本だったり、
土地建物の取引で建物の権利書しかなかったと言ったことがよくあります。これから宅地建物取引業者に依頼される段階ですので権利書の有無の確認です。
権利書と思われるものを見せて確認して頂くだけで良いと思います。だだし、販売を依頼されてお客様が見つかれば契約し取引（決済）をおこないます。
取引時には登記済証（又は登記識別情報通知書）が必要です。登記済証（又は登記識別情報通知書）が無い場合は
「資格者による本人確認制度」を利用するのが一般的です。資格者による本人確認制度は、その専門家代理人（司法書士・土地家屋調査士・弁護士等）が
登記義務者の本人であることを確認する手続きをする方法です。
勿論有料で事前に依頼が必要になります。現金で購入出来れば安全ですね。
そうは言っても高額な不動産を現金で購入するだけの現金を持っておられる片は少ないと思います。
現実には皆さん、借り入れをしても賃料収入と返済金額のバランスをみて判断しておられます。
また、相続税対策の為にわざと借り入れをされる方もおられます。
相続税を算出する評価額は現金や預金ならその数字のまま評価されます。
借入額もマイナスとしてその数字のまま評価されます。
不動産は相続税評価額は購入金額より低くなる（できる）場合が多いです。
例えば、１億円の不動産を買って１億円借りれて不動産評価額が７０００万円なら?３０００万円になります。
１億円を３％の金利で１０年間返済すると毎月は965,607円になります。
月額賃料が100万円であれば賃料で返済ができる事になります。
勿論、滞納や空室リスクもありますし固定資産税や維持費も考慮の上余裕のある資金計画をたててください。
不動産売却時に必要な費用は基本的には下記の通りです。
?仲介手数料（売買金額４００万円以上の場合）・・・・成約金額×３％+６万円＋消費税
?売渡証書・・・司法書士に支払う費用です。・・・・数万円
?契約書に貼付する印紙代・・・売買金額１千万円以下は５千円・売買金額１千万超?５千万円は１万円
?その他･･･物件によって他にも必要な費用が必要になります。
例えば
・固定資産税（年度分を全額納付）→買主と日割り精算もします。
・表示登記（未登記建物や未登記建物があれば）
・測量・地積公正（公簿面積と大きな誤差がある場合・分筆が必要な土地等）
・解体費用（税務上の優遇措置利用の場合・買主が更地で購入を希望する場合）
・調査費用（購入者の意思決定を促すために必要な調査があれば）
具体的な土地の場所や面積等を確認できればご提案できます。
アパートやテナントの経営、コインパーキング、貸倉庫、借地などその土地にあった
不動産の活用方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
センチュリー２１メイクス
0120764700
http://www.makes.cc/退去時の金銭の精算は契約書の条項に従い処理します。
契約書をご参照頂きその条項に基づきご判断、手続きをお願いします。
通常退出時は１ヶ月以上前には借主は貸主に書面等をもって報告しなければいけません。
また、日割精算というものも行いません。
従って２０日に退去するので１０日分家賃を返す等の精算はしません。一番に月極め駐車場としての不動産活用は需要に見合ってるのかを検討する必要があります。
月極駐車場は高度成長時代に自動車の需要が急成長した為に生まれた副産物です。
自宅の敷地内に駐車スペースの無い家が多かった為に自動車を購入すれば別途駐車場が
必要になった訳です。
車の保有が当たり前になってから建築された家は自宅に１台?２台は駐車が当たり前になつて
きました。
ですから住み替えれば月極駐車場の利用が不要になってきたわけです。
また、団塊の世代（人口が最も多い層）も高齢の為、車の所有者が減ってきています。
駐車場の需要は今後の見通しも含めて減少します。条件の見直し
需要はないとはいえ、月極駐車場を継続するのであれば近隣の空き状況や
査定価格は３ヶ月以内に売却できるであろう目安の金額です。
確かに宅地建物取引業者によって見解は違いますね。査定についても幾つか方法があります。
一般的には事例比較法が多いと思います。土地の成約事例や販売事例から土地の金額（単価）を計算します。
その対象地と査定物件を比較し３ヶ月以内に売却できるであろう目安の金額を導き出します。建物は新築価格を想定して築年数に応じて減価償却して土地金額に加算します。
築年数が古い場合は解体費用を減額する場合もあります。メールや電話で相談させて頂くことは勿論可能です。
但し
?物件の内覧＝現物の確認はお願いします。
?契約は面談で
→具体的な購入物件が決まれば、事前説明や契約などは面談させて頂きます。
→ご依頼いただければご訪問も勿論可能です。
?取引は金融機関で
→借り入れがあればもちろんですが現金であっても金銭授受は金融機関でする方が良いとおもいます。
基本的には2年契約であっても途中解約は可能です。
ペナルティーみたいなものはあるのでしょうか？との事ですが
?解約は◯ヶ月前に貸主に通知する。即時解約の場合は◯ヶ月分を貸主に支払う。
?解約時に敷金（保証金）から一定額を差引いて返金する。
などは一般的ですが、解約に伴う費用負担は物件により異なります。
賃貸物件の契約条件は貸主と借主の合意により成立します。
宅地建物取引業者にご相談時にご事情をお話しいただき解約の条件もご確認ください。
家賃保証会社の審査が通れば可能です。
賃貸物件は最近では連帯保証人ではなく家賃保証会社の加入をお願いするケースが多くなっています。
お客様の状況によりご紹介できる物件もあると思いますのでまずは
不動産会社（宅地建物取引業者）にご相談下さい。どちらが良いという決定的な理由はありません。
相場で購入するという事は上手く価格で調整されていると思います。
物件の立地と金額とお客様の満足度でご判断下さい。新築は未使用ですから満足度が高いです。
物件によっては間取りの変更が可能であったり最新設備が設置されています。中古物件は建物の築年数によって価格が下がりますからその分安くなっています。
自動車も新車より中古車の方が安いのと同じです。
ちなみに建物面積30坪×単価60万円＝1800万円の新築なら
25年償却として（1800-180）÷25= 約65万円
築10年なら約650万円程査定額は下がると考えます。また土地は築年数に関係なく償却されませんので購入後の資産価値が下がりません。
坪65万円の土地なら650万あれば10坪分です。
同じ予算であれば広い敷地を確保できます。
資産形成のメリットなら中古物件の方が良いかも知れません。勿論、住宅ローンのご相談は可能です。
金融機関に直接ご相談頂くより宅地建物取引業者の方が良いと思います。
?複数の金融機関からお客様や購入物件にあった金融機関をご紹介できます。
?条件（金利・返済方法・諸経費）等を比較する→提案できます。
?有利な条件で借り入れできるよう交渉します。
?諸経費も含めた全体的な予算のご提案が可能です。
365日年中無休 営業時間 ＡＭ９時３０分?ＰＭ８時
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賃貸契約は法的な手続きをもって契約解除を行うのは時間と労力を要します。
?賃貸契約は契約書の内容や公序良俗に従って頂くように注意喚起を行います。
→入居者（借主）が自主的に解除される（合意解除）場合は一番適切です。
?入居者（借主）が契約を継続されるのであれば
契約解除の意思を示し合意されなければ簡易裁判所等で和解や即決和解をする。
→同じ行為を繰り返せば強制執行（退去）に応じる旨の確約を取る。
→改善されなければ契約解除及び強制執行
?和解等が困難であれば弁護士等の専門家に相談が必要だと思います。
→当初から弁護士等の専門家に相談は勿論可能です。
【１】販売金額や条件の見直し
早期売却については販売金額や条件は大きなキーポイントになります。
販売金額や条件について依頼されている宅地建物取引業者と検討をお願いします。
但し少しでも売主様にとって良い条件で販売したいと考えます。
下記に数点のポイントを記載しました。
案内前
?販売活動の見直し
・広告やネット登録・販売資料の確認と改良。
・競合物件の確認と比較。
・現地看板や物件告知などが十分できているか？
→預けている宅地建物取引業者にご相談をお願いします。
案内時の対応
?案内日時の対応
・案内の依頼が突然に入ることもあると思います。
・内覧して頂かないと意思決定は難しいので極力対応お願いします。
?良い状態の魅せ方
・整理整頓、清掃→家を大切に扱っている印象が大切。
・雨戸は全て開けて、照明等は極力点灯させる。
?良い情報は売主さんから
地域情報や家の使いやすい所は直接説明する方が効果的な場合が多い。
→交渉ごとは直接回答せず、宅地建物取引業者を介して！
具体的には物件の事情を理解している宅地建物取引業者の担当者と相談してください。
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